人社局、发改局、工信商务局、财政局、住建局、州生态环境保护局西畴分局、市场监督管理局、农科局、林草局、政法委、水务局、交通局、文化旅游局、教育局、民政局、应急管理局、统计局、审计局、税务局、司法局、乡村振兴局、信访件、兴街管委会，各乡（镇）：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》等法律法规，稳步有序推进化解西畴县违法存量用地，我局积极探索集体经营性建设用地报批及入市政策，有效解决无法纳入城镇边界范围内的用地报批工作，县自然资源局党组班子会讨论研究起草了《西畴县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，现印送你们。请对《西畴县集体经营性建设用地入市管理办法（征求意见稿）》提出宝贵意见，请各乡（镇）收到后转至村委会收集意见。

附件1：西畴县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

   2：西畴县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）起草说明

西畴县自然资源局      

2022年1月4日      

附件1：

西畴县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条 为进一步加强和规范西畴县集体建设用地使用管理，依法有序推进集体经营性建设用地入市，探索建立城乡统一的建设用地市场，保障农民集体合法权益，促进乡村振兴。以“同权、同价”为准则，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》等法律法规，结合西畴县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称的集体经营性建设用地，是指国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法办理土地所有权登记的集体建设用地。

第三条  西畴县行政区域内依法取得集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

第四条  集体经营性建设用地的使用原则：

（一）符合国土空间规划（或土地利用总体规划、城乡规划）、村庄规划；

（二）符合土地利用计划和年度建设用地供应计划；

（三）坚持节约集约理念，严格执行建设用地标准；

（四）符合相关产业政策和生态环境保护要求。

第五条  历史形成的集体建设用地可以根据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）、村庄规划进行统一整治、基础设施配套，重新划分宗地和确定土地用途，按照规定入市开发建设。

集体经营性建设用地入市应当以盘活存量集体建设用地为主，根据国土空间规划，使用农用地、未利用地的，应当纳入土地利用年度计划，依法办理新增建设用地审批手续。

第六条  建设项目使用集体经营性建设用地，须依法完成集体建设用地使用权审批或办理集体经营性建设用地入市手续。

第七条  集体经营性建设用地使用权最高使用年限参照同类用途的国有建设用地执行。

第八条  县自然资源行政主管部门负责集体经营性建设用地的管理指导和监督工作,发改、工信、财政、生态环境、住建、农业农村、水务、林草、交通、税务、公共资源交易中心等部门根据各自职能职责做好相关工作。乡（镇）人民政府负责本行政区域内集体经营性建设用地使用权的申报工作，并负责做好日常监管工作。

第二章  集体经营建设用地使用权审批

第九条  集体经营性建设用地使用权审批，是指用地意向人按照集体经营性建设用地的使用范围和使用原则，依法提出用地使用申请，报经有批准权限的人民政府批准的行为。

第十条  集体经营性建设用地使用权审批程序：用地意向人提出用地申请，经村（居）、乡（镇）、县自然资源管理部门逐级审核通过后，报县政府批准。

第十一条  申请集体经营性建设用地使用权应提交以下材料：

（一）用地申请；

（二）不动产权证书（或用地所有权证明材料）；

（三）集体经济组织会议纪要、集体决议、公示材料等；

（四）工商企业注册登记等批准文件、项目立项（备案）文件、生态环境保护审查意见；

（五）用地规划意见；

（六）宗地测绘成果；

（七）权籍调查前置成果；

（八）法律法规规定的其他材料。

第十二条  集体建设用地使用权批准文件中应明确以下内容：

（一）土地位置、面积、土地类别和用途；

（二）土地的交付与相关费用的缴纳；

（三）土地开发建设和利用要求；

（四）土地使用年限；

（五）开工、竣工时间等。

第三章 集体经营性建设用地入市

第十三条  集体经营性建设用地入市，是指土地所有权不变的前提下，土地所有权人通过公开的土地市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用的行为。

集体土地所有权人或其法定代表作为集体经营性建设用地的入市主体，应当委托县自然资源行政主管部门作为集体经营性建设用地入市实施主体，全权代表委托人依法依规履行集体经营性建设用地入市处置工作，维护委托人的合法权益。

第十四条  集体经营性建设用地出让，是指实施主体将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。土地出让方式分为“招标、拍卖、挂牌”。

第十五条  集体经营性建设用地租赁，是指实施主体将集体经营性建设用地出租给使用者使用，由使用者与集体经济组织签订一定年限的土地租赁合同，并按租赁合同支付租金的行为。

第十六条  集体经营性建设用地作价出资（入股），是指实施主体以一定年期的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，土地使用权由新设企业持有的行为。

第十七条  集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合国家产业政策、土地使用、生态环境保护等要求； 

（二）土地产权明晰、界址清楚、无权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其它附着物权属明晰；

（四）具备开发建设所需要的基本条件。

第十八条  集体经营性建设用地入市应当经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

第十九条  集体经营性建设用地入市的土地价格原则上应当由集体经济组织委托有资质的单位进行地价评估，评估结果经集体确认后，出具评估报告。

第二十条  集体经营性建设用地入市，由实施主体编制《集体经营性建设用地入市方案》（以下简称《入市方案》）。《入市方案》的主要内容包括：入市申请、土地权属证明材料、建设用地来源、规划（使用）条件、土地用途、土地位置、面积、使用年限、土地评估报告、入市价格、拟入市方式、收益分配、集体经济组织决议材料等。

第二十一条  集体经营性建设用地入市的基本程序：

（一）制定方案，提出申请。县自然资源主管部门应当会同相关部门提出产业准入和生态环境保护要求。入市实施主体依照要求，编制《入市方案》，按程序向县人民政府提报入市申请。

（二）上报方案，逐级审查。《入市方案》经乡（镇）人民政府初审，审查通过后连同初审意见上报县自然资源行政主管部门审查，审查通过后连同审查意见上报县政府审批。

（三）签订集体经营性建设用地使用权使用合同。根据经县人民政府批准的《入市方案》，依法依规组织开展集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资工作。土地入市结果公示期满且无异议的，由土地所有权人、实施主体与取得集体经营性建设用地土地使用权人共同签订书面合同，应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求、约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。

（四）办理登记。集体经营性建设用地使用权人付清全部土地价款和相关税费后，办理不动产权登记。集体经营性建设用地入市后的土地纯收益暂由乡（镇）人民政府专账核算，待上级政府土地增值收益等相关政策明确以后，再依法缴纳、分配。

其它未尽事宜参照国有建设用地出让、租赁、作价出资（入股）的相关规定办理。

第二十二条  依法取得的集体经营性建设用地使用权，已依法办理不动产登记的可以转让、出租、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

第二十三条  有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

集体经营性建设用地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。

依照前款第（一）项规定收回土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。

第四章  土地增值收益分配管理

第二十四条  集体经营性建设用地入市或再转让按土地收益（扣除具时核算的报件时发生相关费用）分配原则上政府和村集体按6：4比例分配，并按现行税收规定履行纳税义务。

第二十五条  集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计、政府和社会监督。

第五章  监督检查

第二十六条  县自然资源、发改、工信、财政、生态环境、住建、农业农村、水务、林草、交通、税务、公共资源交易中心、乡（镇）人民政府等部门应各司其职、密切配合，采取建设项目用地信息公示、现场核查、竣工验收、定期通报、诚信档案建立等方式，建立健全集体经营性建设用地入市后的监管机制和工作制度，督促集体经营性建设用地使用主体严格履行合同约定。

第二十七条  集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（自然资源部53号令）规定执行。

第六章  法律责任

第二十八条  集体经营性建设用地入市主体及相关人员在集体经营性建设用地入市过程中存在弄虚作假、徇私舞弊等行为，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，依法追究责任。

第二十九条  国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附  则

第三十条  中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织使用农村集体经营性建设用地的，适用本办法，法律另有规定的，从其规定。

第三十一条  在西畴县国土空间规划获得批准实施前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

第三十二条  集体经营性建设用地使用权使用合同文本由县自然资源行政主管部门结合办法规定条款拟定，一旦国家发布制式合同，即刻启用制式合同。

第三十三条  本办法由西畴县自然资源局负责解释，自2021年12月1日起实施，有效期至2023年12月30日。

附件2：

西畴县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）起草说明

 农村集体经营性建设用地入市，是我国土地制度改革的重大创新，更是增加农村集体收入、破解农村发展瓶颈、助力乡村振兴战略的重要抓手。而实施乡村振兴战略，建设用地的充分供给是迫切需要解决的问题。社会经济的发展带来的土地供需矛盾及土地管理形势新常态对于建设用地的需求日益增大，如何将存量建设用地盘活、支持社会经济发展就成了迫在眉睫的要求，农村集体经营性建设用地的入市恰逢其时，能够有效地解决这一需求。为此，西畴县自然资源局根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》和国家关于集体经营性建设用地入市相关文件规定，起草了《西畴县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（以下简称“管理办法”），现就管理办法的起草作以下说明：

一、制定管理办法的必要性

（一）改革政策本地化的需要。为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于全面推进乡村产业振兴的决策部署，发展县域经济。切实保障农村一二三产业融合发展合理用地需求，要探索出一条符合县情的农村土地制度改革的新制度，为我县的发展提供充足的土地供应保障。

（二）破解历史遗留难题的需要。城市快速发展，城镇边界不断扩大，产生各种历史遗留难题，其中留用地问题是一系列矛盾的痛点和焦点，落实征地留用地及留用地的开发利用已经成为影响城市发展的难题。探索农村土地制度创新，统筹推进集体经营性建设用地入市改革，是解决历史遗留问题、破解城乡发展中的土地制度瓶颈的新机遇。

（三）促进城乡融合和乡村振兴的需要。通过集体经营性建设用地入市改革建立健全兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，充分调动政府、集体、企业的积极性、主动性、创造性，以扩大建设用地供应保障城乡发展需求，以低投入减少企业用地成本，以土地交易税费扩展城乡建设资金来源，以土地增值收益提高农村集体和个人收入水平，推动农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展，实现城乡融合发展，落实乡村振兴战略。

二、制定管理办法的依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（2019最新修正）

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021修正）

（三）财政部、自然资源部关于印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知（财税〔2016〕41号）

（四）《永久基本农田保护条例》

（五）《云南省土地管理条例》

（六）《云南省基本农田保护条例》

三、主要内容

（一）基本原则。截至目前，农村集体经营性建设用地入市系一种新兴事物，虽然新修订《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。但国家、省、州未出台相关的支撑性文件政策，因此，在开展农村集体经营性建设用地入市工作时要把握“坚持严守底线、坚持统筹兼顾、坚持节约集约用地、坚持与国有建设用地同地同权同责”的四个方面基本原则。即：一是坚持严守底线原则。要坚守土地公有制不改变、 耕地红线不突破、农民利益不受损作为入市工作的底线，严防以入市为名侵占乱占耕地、漠视侵害农民利益、架空掏空农村集体经济组织资产等情况发生。二是坚持统筹兼顾原则。始终把统筹社会各群体利益作为入市工作的关键，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，实现土地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡，增强工作的协同性和耦合性，提高工作的系统性和完整性。三是坚持节约集约用地原则。始终把落实最严格的节约集约用地制度作为入市工作的根本，编制年度入市供应计划，控制集体经营性建设用地供应总量，实行差别化的产业用地政策，坚决遏制产能过剩和重复建设项目用地。四是坚持与国有建设用地同地同权同责。

（二）合规性审查。在“多规合一”的实用性村庄规划依法批准前，在不占用生态保护红线、永久基本农田，并符合乡镇土地利用总体规划情况下，可以依据已经批准的乡村建设规划、村庄布点规划、美丽乡村建设规划、村庄环境整治规划、村建设规划等相关规划办理集体经营性建设用地规划许可手续。“多规合一”的实用性村庄规划依法批准后，必须严格按照规划执行。

（三）入市范围。严格控制新增集体建设用地入市规模，鼓励利用存量集体建设用地入市交易。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整产权归属后，按照新的规划条件确定入市范围，办理农用地和未利用地转用手续，并依法履行耕地占补平衡义务。对符合国土空间规划或土地利用总体规划和城乡规划等规划并经依法登记的集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在本集体经济组织直接使用的，可就地入市。

（四）入市主体。按照《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。考虑到入市工作具有一定专业性，在入市过程中，集体经济组织、村民委员会、村民小组可以具备入市基本条件，也可以经村、组集体经济组织三分之二以上成员或成员代表同意后，村、组集体经济组织组建资产公司或委托授权具有市场法人资格的组织作为入市主体获取入市基本条件。

（五）入市程序问题。提出申请—编制方案—审批方案—发布公告—挂牌出让—成交公示—签订合同—不动产登记。

（六）工作保障问题。为更好开展我县集体经营性建设用地入市试点工作，探索建立“同地同权、流转顺畅、收益共享”农村集体经营性建设用地入市制度，加快建立城乡统一的建设用地市场，保障农民权益，促进土地节约集约高效利用，加快实施乡村振兴战略，推动经济社会高质量发展。建议成立西畴县集体经营性建设用地入市工作领导小组，研究入市相关文件，处理入市各类问题，组织入市方案审查，加强部门联动配合，开展工作落实情况的督导检查，统筹推进入市工作。县发改、财政、自然资源、农科、住建、应急管理局、人社、林业、水务、民政、州生态环境保护局西畴分局、税务等相关部门根据各自职能职责做好农村集体经营性建设用地入市的监督、管理、服务和配套政策制定工作。

四、《管理办法》的意义

党的十八届三中全会部署了深化农村土地制度改革的重点任务，明确提出建立城乡一体的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地进入市场交易，实行与国有土地同等入市、同权同价。国家部署开展土地制度改革三项试点工作，先后在全国多个县（市、区）开展了集体经营性建设用地试点工作，取得了明显的成效，有效的缓解国有建设用地紧的局面，增强了土地利用的市场化、多元化，营造符合市场发展的良好环境，提高了农村土地资源配置效率，有利于农村产业结构升级，也增加农民的土地财产权益。